[Real Estate] 신축빌라 들어갈 때 유의할 점

전세 탈출구로 신축빌라가 새롭게 관심을 끌고있다. 그런데 신축빌라에 들 때는 몇 가지 챙겨보아야 할 대목이 있다.

#1 임시 사용승인만 받은 집에 들어가는 세입자 보호되는지?

보통 ‘준공검사’ 라고 하지만 건축법상 용어는 ‘사용승인’으로 바뀌었다. 임시 사용승인은 사용승인을 받기 전에 공사가 완료된 부분에 한해 임시로 사용할 수 있도록 해주는 것이다. (건축법 제22조 제3항 제2호)

건물 전체에 대해 임시 사용승인이 날 수도 있고 동별 혹은 가구 별로 임시승인이 날 수도 있다.

그리고 임시 사용승인이 나면 동 주민센터에서도 전입신고를 받아준다. 따라서 임시 사용승인만 받아도 입주할 수 있다.

전입신고를 하면 전세보증금이 보호된다.

일단 전입신고를 하고 들어가서 살면 임대차 보호법의 적용을 받게 된다. (주택 임대차보호법 제3조 제1항) 비록 미등기 건물이라고 해도 이 법의 적용을 받는다고 판례는 명확히 해석하고 있다. 그리고 사용승인 전이라 아직 등기가 없으므로 이 집에 근저당이나 가압류가 없다. 그래서 전입 신고한 세입자는 앞순위가 되는 것이다.

‘주택 임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 주택의 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.’ (대법원 2007.06.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

등기가 없어도 전세금 대출받는 데 문제가 없을까요?

미등기건물 세입자에게는 전세보증금 대출이 안 될 수도 있다. 대출을 받아 전세 잔금에 보태려고 한다면 문제가 될 수 있다. 은행은 대출심사 할 때 전세금의 대상이 되는 집의 상태를 보게 된다. 예컨대(임시) 사용승인을 받고 상당한 기간이 지났는데도 아직 등기가 없다면, 특히 1년 이상 장기 미등기 상태로 남아있다면, 대출을 안 해 줄 수 있다. 따라서 등기가 아직 없는 집에 들 때는 임대가 계약하기 전에 금융기관 담당자에게 전세금 대출여부를 확인해야 한다.

등기가 없으면 누가 주인인지 어떻게 알죠?

분양을 받은 사람이 임대하는 경우라면 우선 분양계약서를 봐야 한다. 그리고 분양 계약금이나 중도금을 지급한 영수증도 확인한다. 분양하기 전에 건축주가 전세로 내놓은 경우라면, 건축허가서나 임시사용승인서를 확인하면 된다. 

만약 등기가 아직 없는 집이라면 건축물대장을, 건축물 대장도 아직 없다면, 건축허가서에 붙은 설계도면을 보고 누가 건축주인지 확인한다.

#2 투룸으로 허가받고 원룸으로 개조 한 집(보증금 1,000만 원에 월세 80만 원에 세놓음)

등기부를 보니 벌써 근저당이 1억 원이나 잡혀있다. 주위에 알아보니 전입신고만 하면 보증금은 보호된다고 한다. 과연 다른 문제는 또 없을까?

불법개조 된 집의 세입자도 임대차보호를 받는다.

불법 개조된 집의 주택의 임차인이 임대차법의 보호를 받기 위해서는, 사는 건물이 합법인지 불법인지를 묻지 않고 다만 ‘주거생활의 용도로 사용되는 주택’ 이면 충분하다. ( 판례 2004다26133 참조)

가령 이 집이 경매를 당해도 앞순위 근저당 1억 원보다 먼저 자신의 보증금 1,000만 원을 배당받을 수 있다.

세입자는 전입 신고할 때 반드시 등기부상 주소를 기재해야 임대차 보호를 받을 수 있고, 이때 근저당 일자에 따라 보호받는 한도금액이 달라진다는 점도 유의해야 한다.

또한, 등기부에는 201호로 되어있는데 이를 원룸 2개로 불법 개조하면서 각각 201호, 202호라고 문패를 붙여놓았다. 이때 문패 기준 (등기부 없음) 202호에 든 임차인은 주택 임대차보호법상의 대항력이 없다.

신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전 시 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 ‘1층 101호’로 등재된 경우, 주택 임대차보호법상의 대항력이 없다. (대법원 1995.8.11. 선고 95다177 판결)

따라서 전입 신고할 때 반드시 등기부상 주소를 기재해야 임대차보호를 받을 수 있다.

만약 등기가 아직 없는 집이라면 건축물대장을 보고, 건축물대장도 아직 없다면, 건축허가서에 붙은 설계도면을 봐야 한다. 문패만 보고 전입 신고하면 임대차보호를 받을 수 없는 사례도 있다.

불법건물에 들 때는 최소한의 안전장치 특약이 필요하다

불법건물(건축법상 용어로는 위반건축물이라 한다)도 임대차보호를 받는다고 해서 문제가 없는 것은 아니다. 구청에서 검사를 나오거나 이웃의 민원이 들어가면 허가받은 상태로 복구해야 한다. 물론 그 책임은 집주인에게 있지만, 만약 그로 인해 기간을 못 채우고 나와야 할 경우라면 낭패가 아닐 수 없다. 따라서 ‘건축법 위반으로 인하여 발생하는 문제는 임대인 책임으로 한다’는 취지의 특약조항을 두어 만일을 대비하는 것이 좋겠다.